Đầu tư bất động sản Việt Nam? Các nhà đầu tư nên chú ý đến 5 điều này

[CFD Trade]

Trong hai năm qua, sự nhiệt tình của các nhà đầu tư đối với thị trường bất động sản Việt Nam đã tăng vọt. Theo forexcf, sau khi thị trường bất động sản Việt Nam mở cửa cho người nước ngoài, rất nhiều nhà đầu tư Trung Quốc đã có mặt tại các chung cư Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Năm 2018, nhà đầu tư Trung Quốc đóng góp khoảng 30% tổng doanh thu hàng năm của thị trường bất động sản Hồ Chí Minh.

Hiện tại, giá bán trung bình của Trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh là khoảng 2.200 USD mỗi mét vuông, gần tương đương với mức giá 10 năm trước của Thượng Hải Trung Quốc. Để thu hút các nhà đầu tư đại lục, một số đại lý bất động sản cũng đã đưa ra khẩu hiệu "Đầu tư Thượng Hải mười năm qua và Hồ Chí Minh 10 năm tới"

Các nhà đầu cơ bất động sản rất quan tâm đến Việt Nam, và đó cũng là do giá nhà đất tốt ở đây. Việt Nam đã gia nhập WTO từ năm 2006, mở ra lạm phát cao và tăng gấp đôi giá nhà. Trong năm năm qua, nền kinh tế Việt Nam đã được định hướng cơ bản. Từ năm 2014 đến 2018, tốc độ tăng trưởng GDP trung bình là 6,4%. Cùng với những lợi thế của điều chỉnh và chuyển giao công nghiệp toàn cầu và nới lỏng các hạn chế đối với mua hàng của người nước ngoài trong năm 2015, nguồn cung nhà ở đã tăng lên rất nhiều và giá nhà tiếp tục tăng.

Theo Forexcf, dữ liệu của CB Richard (CBRE) cho thấy giá nhà ở trung bình tại Thành phố Hồ Chí Minh năm 2018 là 1714 đô la, tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Do nguồn cung đất hạn chế, khối lượng bán chỉ đạt 31.083 căn, giảm 12% so với năm trước. Tuy nhiên, tình hình này thì khác. Giá của Hà Nội, thành phố và thủ đô lớn thứ hai của Việt Nam, là 1.304 đô la Mỹ, giảm 2% so với năm trước. Khối lượng bán hàng là 25.377, giảm 13% so với năm trước.

Trong số những người hiện đang mua nhà, người Trung Quốc đã ở trong dòng chính. Theo thống kê của CBRE, trong số những người đã mua nhà thông qua công ty vào năm 2018, 30% người mua đến từ Trung Quốc đại lục, 22% là người Hàn Quốc, 11% ở Hồng Kông, 5% là người Mỹ và 4% ở Đài Loan. Ở Trung Quốc đại lục, có nhiều người xem khu vực phía nam sông Dương Tử.
Các căn hộ và biệt thự Việt Nam được người nước ngoài tìm kiếm, và các chính sách và quy định mở của địa phương là những lý do quan trọng.

"Luật dân cư" của Việt Nam quy định rằng tổng số nhà thuộc sở hữu của người nước ngoài trong mỗi khu vực căn hộ không thể vượt quá 30%. Số lượng người nước ngoài ở mỗi khu vực cấp huyện không thể vượt quá 250, vì vậy một khi đĩa mới được mở, 30% và 250 hạn ngạch được sử dụng ngay lập tức.

Kết quả là, dưới sự liên tục của các cơ quan, người dân Trung Quốc với số tiền nóng đã đến Việt Nam để đầu tư vào đầu cơ bất động sản. Tuy nhiên, giống như hầu hết các khoản đầu tư ở nước ngoài, đầu tư vào Việt Nam chắc chắn sẽ gặp phải những rủi ro nhất định.

Đầu tiên, biến động tỷ giá có thể khiến giá nhà tăng giảm.

Nhìn lại tỷ giá hối đoái giữa đồng Việt Nam và đồng Nhân dân tệ trong 10 năm qua, có thể tính rằng tiền đồng Việt Nam hàng năm sẽ mất giá khoảng 4,6% so với đồng Nhân dân tệ. Hiện tại, giá nhà đất hàng năm của Việt Nam tăng khoảng 5% -8%. Tính khấu hao tỷ giá hối đoái, tốc độ tăng trưởng thực tế của bất động sản Việt Nam sẽ chỉ còn 0,4% -3,4%, điều này chắc chắn sẽ khiến các nhà đầu tư hy vọng tăng giá nhà để nhận ra sự tăng giá trị của cải.

Thứ hai, sự không chắc chắn của chính sách điều tiết thị trường bất động sản có thể dẫn đến sự biến động của giá nhà.

Luật Nhà ở đã nới lỏng việc mua của người mua nước ngoài để kích thích sự phục hồi của thị trường bất động sản. Thực tế, điều đó có thể có nghĩa là nếu thị trường bất động sản quá nóng một ngày nữa, chính quyền địa phương có thể tiếp tục làm phiền với người mua nước ngoài. Hiện tại, tỷ lệ giá trên thu nhập của Việt Nam (tỷ lệ giá nhà đất so với thu nhập hàng năm của các hộ gia đình) là hơn 20 lần, trong khi năm 2014, giá trị giá nhà đất ở Bắc Kinh, Trung Quốc chỉ là 19,1 lần.
Thứ ba, lãi suất cho vay cao và hiệu quả sử dụng vốn thấp.

Theo quy định của Việt Nam, người mua nước ngoài không thể tìm thấy các khoản vay ngân hàng khi họ mua nhà. Ngay cả khi có sẵn các khoản vay, lãi suất cho vay của ngân hàng Việt Nam là không thể đạt được. Sau cải cách lãi suất ngân hàng trong những năm gần đây, mặc dù lãi suất cho vay đã giảm, nó vẫn ở mức khoảng 8%, cao hơn nhiều so với mức 5% trong nước. Có nghĩa là, nếu bạn đầu tư vào Việt Nam để mua nhà, về cơ bản bạn cần phải trả đầy đủ, rất khó sử dụng vốn vay ngân hàng để tăng đòn bẩy và hiệu quả sử dụng vốn thấp. Về giá nhà đất tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, cần mua ít nhất một triệu nhân dân tệ đầu tư tiền mặt một lần vào một bất động sản có vị trí tốt hơn một chút.

Ngoài ra, điều kiện cơ bản để người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam là phải có visa hợp pháp.
Tuy nhiên, ngưỡng này thấp hơn và thị thực du lịch là tốt. Tuy nhiên, luật pháp Việt Nam quy định rằng điều kiện để mua nhà là tem hải quan được đóng dấu trên hộ chiếu tại thời điểm nhập cảnh, thay vì trên thị thực giấy riêng. Hiện tại, nhiều công ty bất động sản chỉ có thể ký 50 hợp đồng cho thuê dài hạn với những người có hộ chiếu như vậy, mà không có giấy phép bất động sản. Ngay cả khi hộ chiếu mới được ký, nó có thể tự động trở thành hợp đồng dài hạn hoặc hoàn trả.

Ngoài ra, theo báo cáo của Forexcf, tỷ lệ cho thuê trung bình hiện tại ở Việt Nam là 6,4%, khá hấp dẫn. Tuy nhiên, từ 2015 đến 2018 các chương trình sẽ dần hoàn thành, dự kiến năm 2020 sẽ là đỉnh cao hoàn thành, mua nhà để cho thuê phải chịu áp lực lớn hơn và năng suất cho thuê dự kiến sẽ tiếp tục giảm.

Theo quan điểm này, mặc dù bất động sản Việt Nam có cơ hội vàng do các yếu tố như kỷ nguyên dân số vàng, phát triển kinh tế, tỷ lệ thu lợi nhuận cho thuê nhà, v.v. Theo phân tích của forexcf, cũng có nhiều yếu tố không chắc chắn, như rủi ro tỷ giá, rủi ro chính sách, v.v. Không phải mua thì có thể kiếm tiền.